Haushalte in Deutschland mussten 2023 im Durchschnitt einen geringeren Anteil ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufwenden als im Vorjahr, sowohl Mieter als auch Käufer von Wohnungen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat im Rahmen des Postbank Wohnatlas die genauen Einkommensanteile berechnet, die in den 400 deutschen Regionen durchschnittlich für Miete und Kreditzahlungen aufgebracht werden müssen. Diese Berechnung berücksichtigt regionale Unterschiede bei den Miet- und Immobilienpreisen.
Laut der Studie identifizierte das HWWI 37 Regionen, in denen Käufer einen geringeren Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer Wohnung aufwenden mussten im Vergleich zur Miete. Allerdings sollten Mieter und Käufer ihren Anteil am Haushaltseinkommen nicht mehr als 30 Prozent für Wohnkosten aufbringen, wobei empfohlen wird, sich eher an der 25-Prozent-Linie zu orientieren. Mieter bleiben im Durchschnitt weiterhin deutlich unter dieser Marke, während der Anteil für Immobilienkäufer im Vergleich zum Vorjahr um 5,1 Prozentpunkte gesunken ist. Somit ist es für Eigentümer in vielen deutschen Gebieten einfacher geworden, unter der 25-Prozent-Marke zu bleiben.
Insgesamt lebten 55 Prozent der deutschen Haushalte in Regionen, in denen durchschnittlich weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens für eine Eigentumswohnung aufgebracht werden müssen. In 331 Regionen liegt die Belastung durch den Kauf unter 25 Prozent. Auf der anderen Seite lebten 27 Prozent der deutschen Haushalte in 69 Regionen, in denen der Durchschnittshaushalt für die Finanzierung einer Wohnung mehr als ein Viertel des regionalen Haushaltseinkommens aufwenden musste. In 33 dieser Regionen lag die Belastung sogar bei mehr als 30 Prozent des Einkommens. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Kaufmöglichkeiten in vielen Regionen verbessert, da 2022 noch 144 Regionen mit höheren Einkommensbelastungen ausgewiesen wurden. Dies ist auf gesunkene Preise für Eigentumswohnungen und gestiegene Einkommen zurückzuführen.
Besonders in Großstädten und Ferienregionen ist die Einkommensbelastung für Wohnungseigentümer weiterhin hoch. In 33 Regionen mussten im Durchschnitt mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für die laufende Kreditzahlung aufgewendet werden. Die Big-7-Metropolen München, Berlin und Hamburg gehören zu den Regionen mit den höchsten Belastungen. Frankfurt am Main liegt knapp unter der 40-Prozent-Marke, während Düsseldorf, Köln und Stuttgart Belastungen zwischen 30 und 32 Prozent haben. Der Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt erreicht fast 60 Prozent Belastung. Auch Feriengebiete wie Aurich, Vorpommern-Rügen, Garmisch-Partenkirchen und Miesbach gehören zu den teuersten Regionen.
Die durchschnittliche Einkommensbelastung durch Nettokaltmieten bleibt deutschlandweit mit Ausnahme von Berlin und München unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. In Freiburg und Heidelberg kommt sie dieser Marke jedoch schon relativ nahe. Berlin verzeichnete den größten Anstieg der Nettokaltmieten aller 400 deutschen Regionen, während die Mietsteigerungen in München durch höhere Einkommenszuwächse kompensiert wurden.
In den sieben größten deutschen Städten sank die Einkommensbelastung für Nettokaltmieten im Durchschnitt leicht, während sie für den Immobilienkauf stärker sank. Der Anteil des Einkommens für Nettokaltmieten in diesen Städten sank um durchschnittlich 0,2 Prozentpunkte auf 22,3 Prozent. Für den Kauf einer Eigentumswohnung mussten Durchschnittskäufer in den Big-7-Metropolen einen um 10,7 Prozentpunkte geringeren Anteil des verfügbaren Einkommens aufwenden.
Die Studie listet auch die zehn Großstädte mit den höchsten durchschnittlichen Einkommensbelastungen für Käufer auf, angeführt von München mit 46,7 Prozent Belastung. Berlin, Hamburg und Frankfurt folgen dahinter.
Eine Tabelle zeigt außerdem die Top 10 Regionen, in denen Käufer weniger als Mieter zahlen. Besonders in ländlichen Regionen ergeben sich leichte Vorteile für Käufer. Der Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg führt die Liste an, gefolgt vom Landkreis Altenburger Land in Thüringen und dem Vogtlandkreis in Sachsen.
Laut Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank, sollten Kaufinteressierte jedoch auch gründlich prüfen, ob die Finanzierung langfristig zu stemmen ist. Steuerfreie Ausgleichszahlungen infolge der Inflation gehören der Vergangenheit an, daher sollten Käufer einen Puffer für unvorhersehbare Ereignisse einplanen.
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende Studie, die den deutschen Immobilienmarkt regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Analyse untersuchte die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.
Insgesamt zeigt die Studie, dass der Vermögensaufbau ein Vorteil von Wohneigentum ist und viele Regionen gute Bedingungen bieten, bei denen der Kauf nur leichte Einkommensnachteile gegenüber der Miete mit sich bringt. Kaufinteressenten sollten jedoch weitere Faktoren wie die individuelle Lebensplanung und finanzielle Situation, energetischen Standard, Renovierungsbedarf und Unterhalt berücksichtigen.
Tabelle: Top 10 Großstädte mit höchsten Einkommensanteilen für Finanzierung und Miete von Wohnungen im Bestand
| Stadt | Finanz.-Anteil Kauf | Anteil Miete | Einkommen |
|--------------------|---------------------|--------------|-----------|
| München | 46,7% | 25,8% | 67.670 |
| Berlin | 46,4% | 26,4% | 45.490 |
| Hamburg | 41,5% | 20,6% | 54.267 |
| Frankfurt am Main | 39,7% | 22,6% | 56.633 |
| Potsdam | 37,5% | 21,0% | 50.679 |
| Freiburg im Breisgau | 36,4% | 24,5% | 50.517 |
| Regensburg | 35,8% | 21,1% | 49.537 |
| Heidelberg | 35,8% | 23,9% | 50.016 |
| Lübeck | 32,8% | 19,9% | 45.010 |
| Rostock | 32,8% | 18,7% | 42.054 |In diesen Regionen ist der Anteil des verfügbaren Haushaltseinkommens, der für den Kauf oder die Miete einer Wohnung aufgewendet werden muss, am höchsten.
Quelle: Postbank / ots
