Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind in vielen Regionen gesunken. Laut einer Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank mussten Käufer*innen in 384 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten 2023 inflationsbereinigt weniger für eine durchschnittliche Eigentumswohnung ausgeben als im Vorjahr. Auch im Vergleich zu den örtlichen Jahresnettokaltmieten sind die Kaufpreise in 95 Prozent der Regionen gesunken. Die Fachleute prognostizieren jedoch reale Preiszuwächse bis 2035 vor allem in den sieben größten Metropolen und ihrem Umland, vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. In ländlich geprägten Gebieten Ostdeutschlands wird hingegen mit sinkenden Preisen gerechnet.
Trotz gesunkener Preise können sich Investitionen in Eigentumswohnungen laut dem Postbank Wohnatlas noch lohnen, wenn verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere Wertsteigerungen gegeben sind. Laut dem HWWI erfüllen derzeit 34 Regionen in Deutschland diese Bedingungen.
Die Analyse zeigt auch, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten gestiegen sind. Im Jahr 2023 verteuerten sich die Nettokaltmieten im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,9 Prozent, während die Kaufpreise ein Minus von 4,2 Prozent verzeichneten. Der sogenannte Vervielfältiger, der angibt, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung gezahlt werden müssten, sank im Durchschnitt über alle Regionen um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten.
Besonders in Metropol- und Ferienregionen sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete hoch. Der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt wies den höchsten Vervielfältiger von 80,1 auf. Auch in den Top Ten finden sich Landkreise an der Nordsee und Ostsee sowie in den bayrischen Ferienregionen.
In den Großstädten Hamburg, München, Berlin, Frankfurt und Düsseldorf müssen Käufer*innen mehr als 30 Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ist der Vervielfältiger im Vergleich zu den Vorjahren in allen Regionen zurückgegangen.
Der Postbank Wohnatlas zeigt auch, dass es 34 Regionen in Deutschland gibt, die aktuell gute Investitionschancen bieten. Diese Regionen zeichnen sich durch moderate Vervielfältiger von unter 25 und prognostizierte Preissteigerungen bis 2035 aus.
Eine Tabelle zeigt die Top 9 bei den Investitionschancen in Deutschland, angeführt vom Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern mit einem Vervielfältiger von 18,7 und einem erwarteten Preistrend von 0,24 Prozent pro Jahr. Weitere Regionen in Rheinland-Pfalz, Saarland, Bayern und anderen Bundesländern sind ebenfalls vertreten.
Der Postbank Wohnatlas bietet potenziellen Käufer*innen einen Überblick über Städte und Landkreise mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten, so Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank.
Die Analyse des HWWI zeigt jedoch auch, dass es 98 Regionen gibt, in denen beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 gerechnet werden muss. Für Selbstnutzerinnen und langfristig orientierte Vermieterinnen könnte jedoch ein Investment in 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung und einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein.
Es gibt auch Regionen mit einem etwas höheren Vervielfältiger zwischen 25 und 27,5, in denen jedoch positive Preisentwicklungen von mehr als 1 Prozent pro Jahr erwartet werden. Weitere Regionen bieten positive Preisentwicklungen von 0,5 bis 0,75 Prozent pro Jahr bei Vervielfältigern über 22,5 und unter 25.
Es ist jedoch zu beachten, dass sich die jeweiligen Objekte in den Regionen in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz stark unterscheiden können und daher einer genauen Prüfung bedürfen.
Der Postbank Wohnatlas, der den deutschen Immobilienmarkt regional bis auf Kreisebene beleuchtet, wird jährlich veröffentlicht. Die vorliegende Analyse untersucht die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten unter der Leitung der Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim HWWI.
Quelle: Postbank / ots
